【住宅ローン】金利の仕組み、審査に関してわかりやすくご説明!【変動?固定?】

けんけん
こんにちは!けんけんです。

 

今回は『住宅ローン』というテーマをお話したいと思います。

 

1つ1つ深堀するという形ではなくテーマごとに皆さんが疑問に思うであろう内容を分かりやすくご説明したいと思います!

 

今回は銀行さんで住宅ローンを借りる場合を想定します。フラット35という住宅金融公庫(国の行政機関)が取り扱っている商品も一緒に説明するとわかり辛くなる可能性がありますので、今回は省かせていただきます。

 

住宅ローンとは

 

住宅ローンとは、

住宅ローン(じゅうたくローン、housing loanmortgage)は、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地一戸建てマンション)を購入新築増築改築既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資(ローン)のことである。

『Wikipedia』住宅ローンから引用

上記の説明の通りです。

 

お金を貸す側の銀行さんは住宅ローンを借りたい方に、『金利(利息)』を付けて定められた期間内で返済してもらえることを条件にお金を貸し出します。

 

銀行は定められた期間で、貸し出したお金(元金)+金利(利息)を回収することで利益を得ているということです。

 

借り入れ用途

 

一般的な借り入れ用途は、建物費用、土地購入費用、その他諸費用などです。

 

このように建物の費用だけではなく建物を建築、
居住するために購入する土地やそれに関わる諸費用も範囲として含まれます。

当然居住する住宅関連以外の用途で住宅ローンによる借り入れは出来ません。

 

諸費用とは、
道路からの敷地への水道本管の引き込み工事費、駐車場やお庭を形作る外構工事費用など多岐に渡ります。

場合によっては建物に作り付の家具や家電なども諸費用にあたる場合もあります。

どのような内容が諸費用にあたるかは、建築業者や銀行としっかりと相談をする必要性があります。

 

金利の種類

 

金利(利息)には色々な状況の方に対応できるように様々な種類が設けられています。

大きく分けて2つの種類に区分されますので、それぞれのメリットデメリットをご説明します。

 

固定金利型住宅ローン

 

固定金利とは、銀行が定めた期間内で借り入れ金額(元金)に対して、
一定の率を金利として定めて回収する方法です。

簡単に言うと、金利が変わらない住宅ローンということです。

 

この固定金利には基準にしている指標があります。それは『国債』の金利です。

 

国債に関しては興味のある方は調べてみると
良いと思いますが、
ここでは固定金利が基準にしている指標は、
『国債』の金利なんだな程度で構いません。

メリット

  • 金利が変わらないので、月々の住宅ローン返済金額がわかりやすく、家計に占める住宅ローンの割合が計算しやすい。
  • 定められた期間は金利が変わらない為、経済の景気により返済金額が変わるという心配がほぼない

 

デメリット

  • 金利が変わる心配性がほぼない為、変動金利と比べると金利の割合が高くなるつまり住宅ローンの総返済額は変動金利とくらべると多くなる傾向がある。

変動金利型住宅ローン

 

変動金利とは先程の固定金利とは違い、将来的に金利が変わる可能性がある住宅ローンです。

 

この変動金利の決め方は日本銀行が決める
『政策金利』というものが指標になっています。

『政策金利』に関しても固定金利型住宅ローンでご説明した『国債』同様に調べるととても面白いので、ご興味のある方は調べてみても良いと思います。

 

メリット

  • 固定金利と比べ、最初に申し込む金利が低い為、住宅ローンの総返済額は少なくなる傾向がある

 

デメリット

  • 経済の景気より金利の見直し(上昇)するリスクがある。
  • 金利の見直しリスクがあるため、返済期間内に住宅ローン返済金額が変動する可能性があり、家計に占める住宅ローンの計算がし辛い

 

固定金利と変動金利どっちがいいの?

 

結局、固定金利と変動金利どっちを選べばいいの?という質問を良く耳にします。

 

私の考えとしてはしっかりと考慮した結果、
自分たちの考えや家計状況に合わせた種類を選んでいただくことが良いと思います。

 

また、実際に2種類の金利を深く調べてみると、
先程ご説明したメリット・デメリットが実際には少し変わってくるという状況もあったりします。

 

これは一例ですが、
一般的には変動金利はリスクが高いと言われていますが実際はこんな背景もあります。

 

変動金利の指標になっている日本の『政策金利』は、ここ30年ほど大きく変わったことは殆どありません。

 

また、銀行間での住宅ローンの貸し出し競争が激しく、『優遇幅』という銀行独自で窓口金利からさらに金利を低く設定する割合が大きくなっているなど、変動金利のデメリット部分への疑問やメリット部分のさらなる向上など、
一概に比較できない状況が背景にあります。

 

ちなみに私は現在住宅ローンを組むとすると、
変動金利を選択します。

YouTubeで私の意見と同じような内容をさらに深く説明をしている、
『住宅FP関根』チャンネルの動画がとてもおススメなので、リンクを張っておきます。

 

 

銀行で住宅ローンを借りる

 

これまでは住宅ローンの内容や金利に関してのご説明でしたが、ここからは実際に銀行で住宅ローンを借りる際に重要になる項目を抜粋してご説明したいと思います。

 

事前審査(仮審査)

 

事前審査とは銀行が借り手に住宅ローンを貸し出す際に、本当に返済をしっかりできる経済状況なのか?を確認する作業と認識して下さい。

 

事前審査は基本的に、
どの銀行でも行うことができます。

 

必要なものは、

・運転免許証
・保険証
・収入証明書(源泉徴収票など)
・認印
・土地の物件資料
・建物図面(参考)
・建築総費用がわかる資金計画書

などです。

 

この内容からも分かるようにある程度、
不動産業者もしくは建築業者に事前に資金計画について相談しておくことをおすすめします。

 

注意点は事前審査で5000万円の借り入れ承認が降りたとしても、
実際に資金を借り入れる際の本申し込みには状況によっては減額される可能性があるということです。

 

しっかりと問題点がないかを建築業者と銀行に確認を取りながら、進めていくことを合わせておすすめします。

 

団体信用生命保険とは

 

団体生命保険とは、住宅ローンを借りた本人が不慮の事故や病気などにより、
死亡もしくは同様の状態に陥った際に住宅ローンの残りを保険会社が支払うというものです。

 

残された家族には非常に重要になりますので、しっかりと内容を確認して下さい。

 

団体生命保険は銀行によって取り扱い内容が違ったり、色々なパターンに対応できるように内容が死亡以外に対応できるものなど多種多様です。

 

最近では3大疾病、ガンなどにも対応したものもありますので、
自分たちにとって良い条件の商品を選択することをおすすめします。

 

保証会社とは

 

銀行で住宅を借りる際に保証料というお金がかかる場合があります。

これは、万が一住宅ローンを借りた本人が何らかの理由で返済ができなくなってしまった場合、
連帯保証人の代わりに保証会社が住宅ローンを支払うという仕組みです。
その保証会社に保証料という一定の金額を支払います。

 

当然住宅ローンを払えなくなったからと言って保証会社に何もしなくても良いということではありません。

 

返済先が銀行ではなく、
保証会社になるということです。

さらに返済ができないということであれば、
土地と建物を抵当権という権利の元、保証会社に渡すという形になります。

上記の理由から先程ご説明した『事前審査』や『本申し込み』には、保証会社の判断が非常に重要になってきます。

 

保証会社には大きく『全国保証』、
『プロパー保証』があります。

この保証会社によって借り入れ可能金額が大きく変わったり、保証料が変わったりしますので、
建築業者・銀行にしっかりと自分がどの種類の保証会社を使うとメリットがあるのかをしっかりと確認することをおすすめします。

 

ちなみに『プロパー保証』に関しては銀行独自の保証会社であることから、銀行によって審査内容や保証料が大きく変わる可能性があります。

 

最後に

 

このように住宅ローンは様々な仕組みで成り立っています。

住宅ローンについて検討するのであれば、建築業者と銀行双方にしっかりと相談することが、
失敗がなく安心して住宅ローンの検討ができるコツになります。

 

ここで書ききれていない内容もありますので、
しっかりと下調べを行い相談をしながら進めてみて下さい。

 

私も建築業界の人間としてわかる範囲でご質問にはお答えできますので、
私のTwitterやブログコメント欄にご質問ください。

 

建物業者さんの選び方に重要なポイントを書いた記事もありますので、気になる方はどうぞ!

家づくりを失敗しない為の考え方。part①

 

では、本日はこんなところで。

 

けんけん
ご覧いただき、ありがとうございました!

 


ブログランキング参加中です↓↓

人気ブログランキング

ブログランキング・にほんブログ村へにほんブログ村

少しでも良かったよ!
と思ってもらえましたら、クリックで応援宜しくお願い致します🙇‍♂️